PRAWO W DZIAŁANIU 65/3

Magdalena Habdas, Jan Konowalczuk,

Zmniejszenie wartości nieruchomości w otoczeniu lotnisk: prawno-ekonomiczne uwagi dotyczące stosowania metody dyferencyjnej do ustalania szkody w świetle uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 6.11.2024 r. (III CZP 27/24)

Prawo w Działaniu 2026, tom 65

https://doi.org/10.32041/pwd.6503

Streszczenie

W artykule zajęto się kompensacją szkody w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości położonych w obszarach ograniczonego użytkowania (OOU) lotnisk, której zasady przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 6.11.2024 r. Zgodnie z tą uchwałą zmniejszenie wartości ma być kompensowane także w przypadku braku wprowadzenia ograniczeń typu nakazy i zakazy zmieniające sposób korzystania z nieruchomości mieszkaniowych. W celu umożliwienia ustalania wysokości tego rodzaju szkody SN przedstawia w analizowanej uchwale założenia metody dyferencyjnej, na podstawie których biegły ma określić wartość rynkową nieruchomości wariantowo. Krytykujemy uchwałę SN w ujęciu prawno-ekonomicznym i wykazujemy, że ustalenie zmniejszenia wartości nieruchomości oparte na założeniach metody dyferencyjnej określonych w uchwale SN nie jest możliwe dla nieruchomości, które nie zostały objęte nakazami lub zakazami wprowadzonymi w uchwale tworzącej OOU. Badania przyniosły pozytywną weryfikację tezy, że brak właściwej konceptualizacji szkody i brak oceny dotyczącej zasad jej operacjonalizacji doprowadziły do podjęcia przez SN uchwały wewnętrznie sprzecznej. Potwierdzono, że jest to wynik oparcia przez SN całej metodyki związanej z kompensacją szkody wyłącznie na ustaleniu jej rozmiaru. Tego rodzaju braki metodyczne nie mogą zostać zniwelowane poprzez wyznaczenie biegłemu odpowiednich wymagań dotyczących sposobu określenia wartości rynkowej nieruchomości w ramach metody dyferencyjnej, czyli poprzez dokonanie przez biegłego pomiaru jej wartości w dwóch wariantach pozwalających sądom na ustalenie różnicy. Posiadanie informacji o wyniku pomiaru dokonanego przez biegłego i wyrażonego kwotą pieniężną opisaną jako różnica dwóch określonych wartości jest traktowane przez SN jako wystarczające do uznania, że wystąpiła szkoda, a nawet że spełnione zostały przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej. Biegły, stosując założenia dyferencji proponowane przez SN i dokonując poprawnego określenia wartości rynkowej nieruchomości, faktycznie nie jest w stanie wykazać jakiejkolwiek różnicy wartości. Pozytywnie oceniono odrzucenie przez SN możliwości ustalania wysokości analizowanej szkody na podstawie różnych eksperymentalnych założeń metody dyferencyjnej, które prowokowały biegłych do stosowania eksperymentalnych zasad określania wartości rynkowej w ramach innych form opinii niż operat szacunkowy.

Bibliografia

1. Almer C., Boes S., Nuesch S., How do Housing Prices Adjust After an Environmental Shock? Evidence from a State-Mandated Change in Aircraft Noise Exposure, Bath Economics Research Working Papers 2013, nr 11/12.
2. Andrzejewski A., Dobrzyński R., Harbuz I., Nowak K., Wartość nieruchomości na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego i obszarach ograniczonego użytkowania lotnisk, Zeszyt Metodyczny [b.m., b.r.].
3. Andrzejewski J., Kosmowski M., Pawłowska M., Trojanek M., Wartość nieruchomości na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego, Zeszyt Metodyczny nr 1, Warszawa 2013.
4. Bagińska E., Kompensacja utraconej szansy – problem związku przyczynowego czy szkody?, [w:] Współczesne problemy prawa zobowiązań, red. A. Olejniczak, J. Haberko, A. Pyrzyńska, D. Sokołowska, Warszawa 2015.
5. Balwicka-Szczyrba M., Przedawnienie roszczeń z tytułu odpowiedzialności deliktowej za szkody przyszłe na osobie, Poznań 2008.
6. Bełej M., Cellmer R., Foryś I., Głuszak M., Airports in the urban landscape: externalities, stigmatization and housing market, Land Use Policy 2023, t. 126, https://doi.org/1016/j.landusepol.2023.106540.
7. Bryx M., Rynek nieruchomości: system i funkcjonowanie, Warszawa 2006.
8. Czachórski W., Zobowiązania. Zarys wykładu, oprac. A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Warszawa 2009.
9. Dybka R., Dziedzic M., Forma określenia wartości nieruchomości w postępowaniu cywilnym, Nieruchomości 2011, nr 12.
10. Dybowski T., Naprawienie szkody, [w:] System Prawa Cywilnego, t. 3, cz. 1, Prawo zobowiązań. Część ogólna, red. W. Czachórski, Wrocław–Warszawa–Kraków–Gdańsk–Łódź 1981.
11. Feitelson E.I., Hurd R.E., Mudge R.R., The impact of airport noise on willingness to pay for residences, Transportation Research Part D: Transport and Environment 1996, t. 1, nr 1, https://doi.org/10.1016/S1361-9209(96)00004-1.
12. Filip A., Hammami A., Huang Z., Jeny A., Magnan M., Moldovan R., Literature review on the effect of implementation of IFRS 13 Fair Value Measurement, 2017, https://www.ifrs.org/content/dam/ifrs/meetings/2018/january/iasb/ap7c-ifrs-13-literature-review.pdf.
13. Flaga-Gieruszyńka K., Artykuł 278 – komentarz, [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, red. K. Flaga-Gieruszyńska, A. Zieliński, Warszawa 2024.
14. Fras, Habdas M., Należyta staranność biegłego sądowego w kontekście oceny wartości dowodowej opinii oraz odpowiedzialności prawnej biegłego, [w:] Ius civile vigilantibus scriptum est. Księga jubileuszowa Profesora Adama Olejniczaka, red. J. Haberko, J. Grykiel, K. Mularski, Warszawa 2022.
15. Głuszak M., Efekty zewnętrzne jako przyczyna zawodności rynku nieruchomości, Kraków 2019.
16. Habdas M., Compensating landowners in the vicinity of airports. A comparative study of the neighbour conflict, London–New York 2024.
17. Habdas, Fras M., Compensating Legal Damage Caused by Mining Activity and Airport Operations, [w:] EU and Private International Law: Trending Topics in Contracts, Successions, and Civil Liability, red. B. Heiderhoff, I. Queirolo, Napoli 2023.
18. Habdas M., Konowalczuk J., Cele i warunki skutecznej interwencji Państwa w obszarach ograniczonego użytkowania portów lotniczych, Świat Nieruchomości 2018, nr 3.
19. Habdas M., Kucharska-Stasiak E., Konowalczuk J., Stygmatyzacja nieruchomości w otoczeniu lotnisk a syndrom Yeti przy ustalaniu odszkodowań, Rejent 2022, nr 11, https://www.researchgate.net/publication/384457907_Habdas_Kucharska-Stasiak_Konowalczuk_Syndrom_Yeti-stygmatyzacja_otoczenia_lotnisk.
20. Habdas, Lösung der Nachbarschaftskonflikte zwischen Flughäfen und Wohneigentümern – rechtsver-gleichende Aspekte, Zeitschrift für Umweltpolitik & Umweltrecht 2021, nr 4.
21. Habdas , Odszkodowania dla właścicieli nieruchomości zlokalizowanych w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk – wyzwania dotyczące prawidłowego ustalenia zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej i podlegającej kompensacji szkody, cz. 1, Przegląd Sądowy 2020, nr 5.
22. Habdas M., Odszkodowania dla właścicieli nieruchomości zlokalizowanych w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk – wyzwania dotyczące prawidłowego ustalenia zakresu odpowiedzialności odszkodowawczej i podlegającej kompensacji szkody, cz. 2, Przegląd Sądowy 2020, nr 6.
23. Kaczan D., Pomiędzy zasadą jedności szkody a teorią wielości szkód – głos w dyskusji, Studia Iuridica Toruniensia 2016, t. 19, nr 2.
24. Kaliński M., Odpowiedzialność odszkodowawcza, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 6, Prawo zobowiązań – część ogólna, red. A. Olejniczak, Warszawa 2014.
25. Kaliński M., Szkoda na mieniu i jej naprawienie, Warszawa 2011.
26. Kaliński M., Treść i rodzaje świadczenia, [w:] Zobowiązania. Część ogólna, Warszawa 2019.
27. Kamińska K., Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych w związku z interwencją państwa w obszarach ograniczonego użytkowania portów lotniczych – glosa do wyroku Sądu Najwyższego z 20.04.2021 r., II CSKP 5/2, Glosa 2022, nr 3.
28. Kamińska K., Spory o interpretację i stosowanie art. 129 ust. 2 i art. 136 ust. 3 Prawa ochrony środowiska w obszarach ograniczonego użytkowania lotnisk, Monitor Prawniczy 2025, nr 5.
29. Kamińska K., The Role of an Expert Witness in Civil Procedure with Special Focus on Compensation Matters in Restricted Use Areas, World of Real Estate Journal 2020, nr 4.
30. Karaszewski G., [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, Warszawa 2019.
31. Klat-Górska E., Ostapski A., Odszkodowanie z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania. Glosa do wyroku SN z dnia 11 marca 2020 r., I CSK 688/18, Przegląd Sądowy 2021, nr 9.
32. Konowalczuk J., Habdas M., Foryś I., Drobiec Ł., Wartość nieruchomości w sąsiedztwie lotnisk – metodyka szacowania szkód i ustalania odszkodowań, Warszawa 2021.
33. Konowalczuk J., Habdas M., Foryś I., Wartość albo rynek: zasady kompensacji szkody legalnej, dotyczącej zmniejszenia wartości nieruchomości, w obszarach ograniczonego użytkowania lotnisk cywilnych w świetle stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w postanowieniu II CSKP 678/22, Prawo w Działaniu 2024, t. 60, https://doi.org/32041/pwd.6005.
34. Kucharska-Stasiak E., Ekonomiczny wymiar nieruchomości, Warszawa 2020.
35. Kucharska-Stasiak E., Wartość długoterminowa versus wartość rynkowa jako podstawa zabezpieczenia wierzytelności w sektorze bankowym, Bank i Kredyt 2023, t. 54, nr 1, https://bankikredyt.nbp.pl/content/2023/01/BIK_01_2023_01.pdf.
36. Kucharska-Stasiak E., Wycena bez wartości – przyczyny i skutki, Studia i Materiały 2012, t. 20, nr 2.
37. Małecki Z., Rzeczoznawca majątkowy. Wybrane uwarunkowania określania wartości nieruchomości, Warszawa 2016.
38. Olejniczak A., Komentarz do art. 361, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3, Zobowiązania – część ogólna, red. Kidyba, Warszawa 2014.
39. Piotrowska L., Rozważania na temat statusu byłych biegłych sądowych, Europejski Przegląd Prawa i Stosunków Międzynarodowych 2023, nr 3.
40. Pokrzywniak J., Odpowiedzialność zarządzającego lotniskiem za szkody wynikające z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. Glosa do wyroku SN z dnia 6 czerwca 2019 r., II CSK 222/18, Glosa 2021, nr 1.
41. Radwański Z., Olejniczak A., Grykiel J., Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2022.
42. Sobolewski P., Komentarz do art. 361, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3A, Zobowiązania. Część ogólna, red. K. Osajda, W. Borysiak, Warszawa 2023.
43. Sonnenburg F., Braun B., Impact of airports on spatial patterns of metropolitan employment: the case of Australia, Erdkunde 2017, t. 71, nr 4, https://doi.org/10.3112/erdkunde.2017.04.02.
44. Strugała R., Odpowiedzialność Skarbu Państwa za szkody wynikające z zakazów prowadzenia działalności gospodarczej w okresie pandemii COVID-19, Przegląd Prawa Handlowego 2021, nr 5.
45. Tomecki M., Evaluating the Correctness of Evidence Theses Ordering an Expert Opinion from a Valuer in Compensation Proceedings Regarding RUAs, World of Real Estate Journal 2020, nr 4.
46. Trojanek R., Huderek-Glapska S., Measuring the noise cost of aviation – The association between the Limited Use Area around Warsaw Chopin Airport and property values, Journal of Air Transport Management 2018, t. 67, https://doi.org/10.1016/j.jairtraman.2017.12.002.
47. Turek J., Biegły sądowy i jego czynności, Monitor Prawniczy 2007, nr 24.
48. Turek J., Opinie biegłych w zakresie wycen majątkowych, Monitor Prawniczy 2000, nr 7.
49. Van Praag B.M.S., Baarsma B.E., Using Happiness Surveys to Value Intangibles: The Case of Airport Noise, The Economic Journal 2005, t. 115, nr 500, https://doi.org/10.1111/j.1468-0297.2004.00967.x.
50. Wiśniewski, Komentarz do art. 361, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3, Zobowiązania, cz. 1, red. J. Gudowski, Warszawa 2017.

Jak cytować?

M. Habdas, J. Konowalczuk, Zmniejszenie wartości nieruchomości w otoczeniu lotnisk: prawno-ekonomiczne uwagi dotyczące stosowania metody dyferencyjnej do ustalania szkody w świetle uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 6.11.2024 r. (III CZP 27/24), Prawo w Działaniu 2026, t. 65, https://doi.org/10.32041/pwd.6503